Вестник гражданского общества

         Более менее урегулированными оказались только земельные отношения с придомовыми участками (см. ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
         Однако и в этом случае, теперь уже местные власти, саботируют исполнение этих законов. 
         Как было разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Администрация г. Хабаровска активно пользовалась этим и сдавала в аренду придомовые территории сначала МУП «Службе заказчика по ЖКУ», потом управляющим компаниям за соответствующую плату, которую, естественно, оплачивали собственники и владельцы квартир. С 1997 года договоры аренды сроком более одного года подлежали регистрации в Федеральной службе регистрации недвижимости, а такая регистрация договора аренды могла быть осуществлена только после постановки земельного участка придомовой территории и на кадастровый учет.
         В соответствии со ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ «использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю» является административным правонарушением, дела о котором уполномочены рассматривать органы Госземинспекции. Согласно ст. 4.5 КоАП РФ данное правонарушение является длящимся и считается прекращенным только с момента оформления правоустанавливающих документов на земельный участок. Согласно п. 4 ст. 4.1 КоАП РФ «назначение административного наказания не освобождает лицо от исполнения обязанности, за неисполнение которой административное наказание было назначено». Поэтому одновременно с составлением протокола об административном правонарушении нарушителю должно выдаваться предписание об оформлении правоустанавливающих документов на земельный участок. В случае невыполнения в установленный срок предписания Госземинспекции организация-нарушитель подлежит привлечению к административной ответственности уже по ст. 19.5 КоАП РФ, а руководителю такой организации-нарушителя грозит дисквалификация.
          Таким образом, с 1997 года со вступлением в силу «Федерального закона о государственной регистрации недвижимости и сделок с ней» все придомовые территории многоквартирных домов, сдаваемые в аренду Администрацией г. Хабаровска должны были быть поставлены на кадастровый учет за счет Администрации г. Хабаровска.
          Но Администрация г. Хабаровска этого не сделала, несмотря на наличие строгих административных санкций. Сейчас же Администрация г. Хабаровска понуждает граждан осуществлять формирование и постановку на кадастровый учет придомовых участков за счет собственников жилья в многоквартирном доме. При этом она не отдает полностью все те придомовые территории, которые ранее относились к многоквартирному дому в качестве мест общего пользования и обеспечивали эксплуатацию дома в соответствие с техническими и санитарными нормами. Эти незаконно захваченные территории Администрации муниципальных образований использовали для точечной уплотненной застройки, ничуть не заботясь о нарушении прав граждан, которые пользовались этими территориями как неотъемлемой частью своих многоквартирных домов.
         Ни Жилищная инспекция Хабаровского края, ни Прокуратура Хабаровского края, ни иные надзорные инстанции не хотят вмешиваться в этот неравный спор граждан и Администрации муниципалитета, и делают вид, что все происходит в рамках закона.

          Не разрешен Жилищным Кодексом РФ и вопрос о судьбе инженерной коммунальной инфраструктуры поселений.
          Вся коммунальная инфраструктура любого поселения: тепловые сети, сети водопровода и канализации, сети газоснабжения – ранее принадлежали государству, и в советское время строились как единый взаимозависимый комплекс. Со временем в г. Хабаровске газовые сети стали имуществом акционерного общества «Крайгаз». Настойчиво добивается акционирования и МУП «Горводоканал» и МУП «Тепловые сети». А теперь представим себе, что ОАО «Крайгаз» 10 лет не ремонтирует и не заменяет новыми «свои сети», доводят их до полного износа, и объявляет себя банкротом (способов много, в том числе и криминальных).
         Кто и за какие средства будет восстанавливать эти сети? А если этот развал придется на зиму? Уголовное преследование виновников не спасет людей и не решит проблему отсутствия газа. Кто и как должен контролировать целевое использование средств на ремонт газовых сетей? На этот вопрос Жилищный кодекс ответа не дает.
          Что будет, если банкротство станет возможным и в тепловых сетях, в сетях водоснабжения и канализации? Помнится, в 90-е годы Хабаровск уже переживал такую трагедию, и на кострах во дворах Южного микрорайона готовили пищу. Где гарантия, что это не повторится, но еще в больших масштабах? Прорабатывались ли эти проблемы при подготовке Жилищного кодекса РФ до его утверждения? Очевидно, нет.
          Переход к гражданско-правовым отношениям в управлении многоквартирными домами послужил причиной возникновения у собственников помещений в этих домах тенденции сокращать необходимые нормативные расходы на содержание и эксплуатацию МКД. Цель экономии эти меры выполнят, но негативно повлияют на надлежащую эксплуатацию жилищного фонда.

          Жилищный Кодекс ввел и другую, еще более не продуманную меру, – оплату коммунальных услуг по общедомовым счетчикам. Насколько она не продумана, покажу опять же на примерах.
          Совсем недавно чиновники не ниже уровня заместителя мэра г. Хабаровска с весны до осени занимались подготовкой жилищного фонда к зиме. Без паспорта готовности на каждый многоквартирный дом энергетики не подключали дом к теплу. Почему, спросите вы, именно энергетики? А потому что потери тепла уже были учтены в утвержденном тарифе, и энергетики не хотели нести дополнительные расходы. Поэтому требовали промывки систем отопления, устранения всех утечек, закрытия всех окон в подвалах и на чердаках.
          Жилищный Кодекс обязал граждан иметь общедомовые счетчики; сохранение тепла, устранение утечек в домах теперь стало проблемой жильцов. Сколько бы ни утекло воды и тепла в доме - все оплатят жильцы из своего кармана по общедомовому счетчику. Управляющие компании владельцам квартир также не союзники, и устранять утечки вовремя экономически не заинтересованы, все равно граждане по квитанциям уплатят.
          Слесарь может уйти на отдых на субботу и воскресенье, а вода в подвале пусть бежит, ведь это не из его кармана деньги. А смогут ли обычные граждане также квалифицированно контролировать подготовку к зиме, как ее контролировал заместитель мэра, многочисленные специалисты жилищных управлений районных администраций и специалисты энергетических компаний? Конечно же, нет. Граждан в управляющих компаниях никто никогда не слушал и ни к каким контролям не допускал, и не будет слушать и дальше.
          И еще раз о затратах на тепло в МКД. Нам достались в результате приватизации дома разного качества, и теперь те, кому достались квартиры в «домах-развалюхах», будут за тепло платить в два, три, а может и в четыре раза больше, потому что утечки тепла там огромны. И отремонтировать дом, чтобы не платить за лишнее тепло, - теперь наша проблема, а не государства.
          Проблема платежей по общедомовым счетчикам усугубляется воровством коммунальных услуг. Эта проблема была все годы головной болью поставщиков коммунальных услуг. Интернет пестрит разными способами, как обмануть счетчик. И недобросовестные граждане успешно ими пользуются. Жилищный кодекс борьбу с воровством тоже сделал нашей с вами проблемой. Это мы теперь должны быть и электриками, и тепловиками, и милиционерами в одном лице, чтоб уличить вора. А кто нас пустит в свой дом, в свою квартиру, в закрытый подвал. Однако, все уворованное обязательно попадет на общедомовой счетчик и все это дружно оплатят добросовестные плательщики. Причем, согласно Постановлению Правительства РФ №307, общедомовые нужды распределяются пропорционально показаниям квартирных счетчиков. То есть, если вор у себя на квартирном счетчике скрутил назад показания счетчика до нуля, то он ни копейки не заплатит и за общедововые нужды. Все распределится по добросовестным плательщикам, у которых есть показания на счетчике. И чем показания на счетчике выше, тем большая доля ОДН придется на вашу платежку.
          Не справедливо решена и проблема распределения ОДН между теми, кто имеет счетчик, и теми, кто его не имеет. Верховный суд РФ придерживается точки зрения, что потери на общедомовые нужды уже учтены тем, кто платит по нормативам (живет без счетчиков). А вся доля ОДН должна распределяться между владельцами квартир, у которых стоят счетчики. Но резонно задать вопрос, а почему законодатель уверен, что нормативы и потери на общедомовые нужды в каждом конкретном доме, конкретно у владельцев квартир без счетчиков не выше, чем им учли по нормативам. Ведь не секрет, что некоторые владельцы квартир, установившие счетчики, потом отказались от них, потому что потребление по счетчикам у них оказалось выше, чем по нормативам. Ведь есть еще утечки через неисправный туалетный бачок, через неисправные краны и т.д. И по логике без счетчиков остаются как раз те, у кого расход выше, чем он платит по нормативам. А кто оплатит эти более высокие расходы? По логике Правительства РФ, их оплатят владельцы квартир со счетчиками. По этой же логике оплатят владельцы квартир со счетчиками и все уворованные помимо счетчиков услуги, и таких способов воровства, как я указал выше, великое множество.
          Так в чьих интересах писался такой грабительский закон, и кто голосовал за такой Жилищный Кодекс? Жилищный Кодекс РФ «презрел» и презумпцию невиновности в отношениях между управляющими компаниями и жильцами. Теперь не суд, а управляющая компания решает: должник вы или нет. И судитесь потом хоть до скончания века за то, что вам не додали или вообще не предоставили услуг, но если в квитанции управляющая компания указала, что вы должник, то вам откажут в субсидии как малоимущему, отрежут от коммунальных услуг до погашения долга. Более того, возьмут дополнительно за отключение и подключение услуги.

          Теперь о нормативах тепла, которые утверждены в г. Хабаровске в размере 0,0359 Гкал на кв. м площади квартиры. Норматив этот рассчитывается или должен был рассчитываться с учетом климатической зоны и так называемой среднегодовой температуры за отопительный сезон. Установлен нормативами график подачи тепла (поддержания температуры теплоносителя) в зависимости от температуры наружного воздуха. Чем ниже температура наружного воздуха, тем выше должна быть температура теплоносителя, подаваемого в дом. У нас уже так установилось, что в Хабаровске всегда был дефицит тепловой мощности, и в самые сильные морозы необходимая по графику температура не выдерживалась, т.е. тепло не додавалось. Но об этом никто кроме специалистов не знает, потому что график реальной подачи температуры теплоносителя не афишируется.
          С наступлением же потепления происходит обратная картина - тепло подается в избытке, потому что поставщик заинтересован в получении дохода и «выбрасывать тепло» просто в градирню на охлаждение не заинтересован. Но мы в это также не посвящены. Если в квартире жарко, и вы вынуждены открывать весной окна – знайте, вам навязывают не нужную вам уже весной услугу, не спрашивая вашего согласия, и еще заставляют оплачивать ее.
          Здесь необходимо пояснить некоторые тонкости теплоснабжения от ТЭЦ-1 и ТЭЦ-3 в г. Хабаровске.
          Вообще то, ТЭЦ предназначены для выработки электроэнергии, а тепло - это побочный продукт. Дело в том, что турбины для выработки электроэнергии вращаются паром. И количество пара при одинаковой мощности вырабатываемой энергии и зимой и летом практически    одинаково. Пара должно быть столько, чтоб его хватало для стабильного получения частоты тока 50 герц. После лопаток турбин пар поступает на подогрев теплоносителя, который и является источником нашего тепла в квартирах. Я, конечно, описал это упрощенно, чтобы стало понятно, что избыток тепла весной и летом нам пытаются и будут пытаться навязать, несмотря на то, что он нам весной уже не нужен, а недостаток тепла зимой будут объяснять большой изношенностью сетей.
          Если бы удалось проверить расчеты этих нормативов, то я почти уверен, что мы там могли бы обнаружить и недогрузы вагонов, и не ту калорийность угля, и превышение породы в угле, и коэффициенты теплопотерь в зданиях, которые давно не соответствуют современным показателям строящихся и недавно построенных зданий, и многое-многое другое.
          Однако норматив тепла в г. Хабаровске существует в неизменном виде с 1999 года, несмотря на то, что порядок его расчета утвержден Правительством РФ в 2006 году. Не странно ли это?
          Есть еще один не менее важный показатель надувательства граждан – это тариф на тепло (и не только на тепло). Вроде бы его утверждает комитет по ценообразованию Правительства Хабаровского края. Это, пожалуй, единственный орган, который мог бы реально проверить действительную себестоимость выработки тепла у монополиста. С учетом того, что по инициативе господина Чубайса А.Б. энергетики разделены теперь на продавцов электроэнергии (генерирующие компании) и энергетические сетевые компании, такая проверка стала практически не выполнима. Ведь для этого необходимо проверить фактические затраты по первичным бухгалтерским документам во всех подразделениях и генерирующих компаний, и сетевых компаний. Проверить, какие расходы правомерно отнесены на себестоимость услуги, реальные ли эти расходы или они приписаны (например, как недогрузы в вагонах), какова норма прибыли, какова норма зарплаты в составе тарифа. В любом нормальном государстве эти последние составляющие тарифа для монополистов обязательно нормируются. Но вот нормируются ли они в России? По крайней мере, доля зарплаты не нормировалась и вряд ли нормируется. Зарплата утверждается тарифным соглашением профсоюзов и Правительства. А должна бы утверждаться государством соразмерно по близким областям производства коммерческих организаций. Сейчас эта зарплата одна из самых высоких в России. И она из наших с вами тощих карманов!
          Монополисты и Правительство РФ действуют заодно. Правительство предусмотрело столько преференций монополистам, что трудно еще что-то придумать. Например, в Москве только право подключения к электросетям стоит более ста тысяч руб. на 1 кВт мощности. Даже самому обыкновенному коттеджу на его потребление нужно минимум 15 кВт мощности. Посчитайте, сколько это стоит. За что берет монополист эти деньги, какие затраты свои покрывает – тайна за семью печатями. То же самое происходит при строительстве дома - для подключения к теплу необходимо утвердить технические условия на подключение, т.е. оплатить постройку дополнительных сетей или замену старых, которые станут собственностью монополиста. Что это, если не узаконенный рэкет монополистов? Есть, правда, прецедент в Хабаровске, когда истцы доказали незаконность таких поборов за подключение. Но эти иски пока единичны.

          Что же делать, если государство передало все проблемы неустроенного жилища на плечи самих граждан, практически «умыло руки», да еще действует заодно с монополистами против нас – граждан, и перспективы победить монополиста и государство пока призрачные?
          Выход один - разрушать монополизм. Приобретать экономичные малые энергетические установки и отсоединяться от монополиста. Благо таких установок к настоящему моменту разработано великое множество, и окупаемость их от 2 до 5 лет. Они рассчитаны на разные мощности, могут поставляться и комплектоваться блоками, работать как на природном, так и на жидком газе. При этом себестоимость электроэнергии и тепла в 1,5-3 раза ниже, чем у монополистов. Более того, избыток тепла летом можно преобразовать в кондиционирование помещений. Существует великое множество вариантов и возобновляемых источников. Уж горячую воду в доме летом точно можно иметь практически даром за счет солнечных батарей. И такие солнечные батарей, например, в Израиле обычное дело. Сегодня существуют энергетические установки малой мощности, работающие за счет использования подземного тепла, ветровые, приливные и т. д.
          Путь, который предложил Жилищный кодекс РФ и Правительство РФ, – это ограбление граждан монополистами.

________________________________________
* Окончание. Начало статьи здесь.